É bem mais barato apostar em um imóvel que acaba de ser lançado. Mas quando surgir uma boa oportunidade – e ela pode estar próxima – fique atento: há segredos no bom arremate.

O apartamento dos sonhos pipocou na sua frente, em forma de panfleto de lançamento. Metragem bacana, piscina, sauna, academia… A definição do paraíso descrita e desenhada. No estande de vendas, o preço é outro atrativo – geralmente mais baixo, inclui riscos e possíveis atrasos da construtora. É assim a paixão entre o comprador e o imóvel na planta, rápida e sem muito critério.

No entanto, para dar os próximos passos, é preciso avaliar uma série de pontos. O mais importante deles é se você vai conseguir honrar o pagamento. E não pense apenas no seu bolso. O cenário econômico do país é item essencial da análise. Preços altos, taxas e problemas com financiamento podem te afastar das chaves sonhadas no meio do processo.

Quem estiver bem-informado saberá identificar uma oportunidade única. “O tempo de venda está maior atualmente, então, é possível pesquisar mais sobre a construtora, antes de fechar, e comprar com segurança”, diz o economista-chefe do órgão, Celso Petrucci.

1 | Construtora

Investigar seu histórico é um bom início. “Procure saber sobre a qualidade das obras e a capacidade de a empresa resolver problemas, que sempre existem. A recomendação básica é iniciar a consulta pelo Procon e pelo site Reclame Aqui”, indica o economista Gustavo Cerbasi. Caso sua compra seja direto com a incorporadora, foque também em quem vai construir. “Algumas empresas terceirizam a construção ou mudam de construtora no decorrer da obra e isso pode trazer prejuízos”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário.

2 | Localização

Analise se o bairro é bom. Quando chove, alaga? Como é o trânsito local? Visite-o à noite para saber se é bem iluminado, veja as opções de serviços e mercados próximos, se há fácil acesso a transporte público. Verifique ainda se o imóvel está virado para a face norte, se receberá luz natural quando for construído e se o local tem potencial de valorização, com futuros projetos de melhorias na infraestrutura.

3 | Negociação

Ao contrário do que se pensa, ela começa meses antes do lançamento do imóvel. “É preciso saber o valor do metro quadrado do bairro, o custo de projetos similares, e ter uma noção do preço justo para um futuro empreendimento”, sugere Cerbasi. Isso porque, após o lançamento, o tempo para pensar é curto, principalmente se o imóvel estiver dentro de um preço justo. “Se for lançado caro, as vendas se arrastarão por algumas semanas, e aí haverá espaço para o consumidor ofertar preços menores do que o pedido na tabela”, diz o economista, que acrescenta: caso você tenha mais de 40% do valor para dar de entrada, chore por descontos generosos. O economista Samy Dana faz outro alerta: desconfie, na negociação, de artimanhas exageradas no plantão de vendas, com festa e almoço de graça. “É sinal de que a empresa está precisando vender logo”, considera.

4 | Memorial Descritivo

É importantíssimo saber o que o imóvel oferece. A metragem exata e a qualidade dos acabamentos, por exemplo, são descritas nesse documento oficial, e às vezes, escondidas em asteriscos dos panfletos de vendas. “O memorial descritivo deve ser objetivo e sem muitas possibilidades de marca. Evite comprar de construtoras que não primam pela qualidade. Os reparos após a entrega são o principal motivo de briga entre consumidores e construtoras”, alerta Gustavo Cerbasi.

5 | Entrada

Prepare-se desde já. É preciso ter nada menos que 40% até a entrega das chaves, contando com o saldo no FGTS. Se não chegar a esse valor, terá dificuldades para que o financiamento imobiliário seja aprovado. “Caso a construtora aceite um montante inferior, é sinal de desespero pela venda, e isso pode ser prenúncio de dificuldades pela frente”, adverte Cerbasi.

6 | Contrato

Todas as condições acordadas na proposta e verbalmente no plantão de vendas devem estar nesse documento. Mas, cá entre nós, aquele texto burocrático é mesmo difícil de ser lido e entendido. Então, peça a ajuda de um advogado para evitar pegadinhas. “É de suma importância essa consultoria. O profissional vai verificar as condições de pagamento, reajustes e prazo de entrega, entre outros”, aconselha o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e consultor em condomínios.

7 | Decorado

Só faça essa visita depois que decidir que a compra é viável. “Antes disso, a visita ao decorado não passa de um apelo de vendas, que leva à compra por impulso”, afirma Cerbasi. Ao chegar lá, tenha em mente: que se trata apenas de uma sugestão da construtora, não é o que você vai receber. A designer de interiores Cristina Barbara, que já fez mais de 250 decorados ao longo da carreira, ensina o que observar. “Cheque a profundidade de espaços para os armários; veja se o espaço do aquecedor no lavabo está previsto; e avalie a altura da laje, já que a construtora faz o que quer”. Cuidado ainda com truques usados para aumentar o espaço: espelhos, passagens sem porta, terraço sem esquadrias, pé-direito mais alto do que o entregue são alguns elementos que podem levar à ilusão.

8 | Atrasos

Sim, é possível se precaver deles. No contrato, o prazo de entrega deve estar bem claro, mas, além dele, veja se há cláusula de prorrogação por mais 180 dias para entrega. Após esse tempo, o ideal é que conste uma multa por atraso, segundo o advogado Rodrigo Karpat. “Mesmo que não conste a multa, a Justiça tem decidido por pagar 1% do valor do bem como indenização ao comprador”, explica.

9 | Condições de pagamento

É importante checar as formas de pagamento oferecidas, as parcelas e a incidência de juros, antes de fechar negócio. De olho nisso, calcule bem. Nada de comprometer mais de 30% da renda total da família com o novo apartamento. Lembre-se: dívidas assumidas para compra de um carro na mesma época, por exemplo, podem impactar na conta.

10 | Financiamento Imobiliário

É preciso avaliar antes se você pode fazer o financiamento imobiliário, alerta o advogado Rodrigo Karpat. “Muitos compradores não têm condições de obtê-lo por não conseguirem comprovar renda na hora de receber o bem. Por fim, devolvem o imóvel”, explica. Outra boa dica é saber que a escolha do banco que fará a transação é sua, e não da construtora. Se ela exigir que seja feito com apenas um banco, configura venda casada, segundo o Procon – e essa é uma queixa comum no órgão.

11 | Índices de reajuste

Conheça bem as taxas e os reajustes que podem afetar sua compra. Os valores das prestações pagas durante a construção podem ser diferentes das parcelas de financiamento restantes. Até pegar as chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção, INCC, ou Custo Unitário Básico da Construção Civil, CUB. Após a liberação do financiamento, inclua outros custos na planilha: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, ITBI, e as taxas de registro cartorárias. 

Fonte: Revista Casa e Jardim